Stanovanjska problematika kot ovira na poti osamosvajanja mladih

Pričujoči prispevek govori o stanovanjski problematiki mladih, o tem, kako pomanjkanje ustreznih delovnih mest in zaposlitve upočasnjuje in zavira njihovo osamosvajanje. Tako mladi ostajamo doma, pri starših, kar prav gotovo vpliva tudi na prevzemanje odgovornosti za lastno življenje. V prispevku razglabljam o razlogih za takšno stanje, obenem pa poskušam najti rešitev zanj.
 
Eden od poglavitnih razlogov za stanovanjske težave mladih je visoka brezposelnost. Povrhu vsega so zaposlitve mladih negotove, za določen čas in v mnogih primerih povezana z nizkimi dohodki, kar vpliva na vse težji dostop mladih do stanovanja in kreditov za nakup.
 
Slovenija sodi med države, v katerih mladi najdlje ostajajo pri starših. Podatki Eurofounda za leto 2011 uvrščajo Slovenijo (skupaj z Malto) na sam vrh EU po deležu mladih v starosti 18-29 let, ki živijo pri starših, ta namreč znaša  85 %. Mladi, ki so se odselili od staršev, večinoma živijo v stanovanju, ki je v lasti staršev, sledi najem, šele nato lastništvo stanovanja. Do lastništva stanovanja pa mladi najpogosteje pridejo z dedovanjem; če kupujejo sami, pa jim starši pogosto priskočijo na pomoč z delom kupnine (polog za najem kredita), poroštvom ali s hipoteko na svojo nepremičnino.
 
1. Kaj botruje stanovanjskemu problemu mladih 

Zaradi gospodarske krize se je brezposelnost v Evropi skokovito povečala, najbolj prav med mladimi. V Sloveniji se je prav gotovo in po moji oceni namerno podaljševal čas študija, zato, da so bili mladi nekam vključeni, če že ni bilo možnosti zaposlitve. Tako imamo veliko število formalno visoko izobraženih mladih, kar pa ni nujno, da so tudi kompetentni za opravljanje dela, ki ga narekuje posameznikova izobrazba.

 
Mladi v Evropi in Sloveniji se torej srečujemo predvsem s problemom pridobitve prve zaposlitve. Hkrati pa so naše zaposlitve v veliki meri podvržene negotovim oblikam zaposlitve. Ta negotovost se pogosto nadaljuje tudi v 30-ih letih. Na MSS menijo, da so brezposelnost, negotove zaposlitve in nizka plačila za delo osnovni razlogi, da se mladi ne odselijo od staršev; zgrešena stanovanjska politika oz. odsotnost le-te pa položaj mladih oz. možnosti za osamosvojitev še dodatno bistveno poslabša. Nemalokrat se dogaja, da se mladi, pa tudi tisti nekoliko starejši, po tistem, ko so se že odselili od staršev, zaradi izgube službe oz. prihodkov vrnejo k staršem. T. i. prehodi, ki zaznamujejo prehod v odraslost – npr. prehod na trg dela in bivanjska osamosvojitev - tako niso več prehodi, saj se mnogim mladih dogaja, da se vedno znova znajdejo na začetku osamosvojitvene poti in pravzaprav v tem pogledu v življenju nazadujejo.
 

V nekaterih državah, kot je Slovenija, mladi sicer niso socialno ogroženi, kar je posledica pozne odselitve od doma. Delež otrok, ki še živijo v svoji izvorni družini, s starostjo sicer upada, vendar pa se začetek življenja v lastni družini vedno bolj odmika v pozna dvajseta in zgodnja trideseta leta. Polovica mladih med 25. in 29. letom starosti živi še doma s starši. Posledično se mladi vse kasneje odločajo za otroke, kar znižuje rodnost in povečuje demografske težave celotne družbe, kot so staranje prebivalstva in vse večji prepad med generacijami.

 

Zanimivo je tudi naslednje dogajanje. Zaradi težke dostopnosti stanovanj se je med mladimi začel uveljavljati nov način bivanja. Mladi sicer živijo samostojno, vendar so nastanjeni v nepremični staršev ali drugih sorodnikov. To pomeni, da si je starejša generacija nakopičila večje število stanovanj, ki jih ne potrebuje in jih kot pomoč daje v uporabo mlajši generaciji. Problem leži v tem, da je to le individualna rešitev, ki je ne moremo posplošiti. Marsikateri mladi nimajo te sreče in njihovi sorodniki ne posedujejo dodatne nepremične, zato so prepuščeni tržnim najemninam, ki so relativno visoke in si mladi jih s svojimi nizkimi in nerednimi dohodki le težko privoščijo.
 

Mladi, ki se selijo v Ljubljano zaradi študija, so glavna ciljna skupina najemodajalcev. Mladi, ki najemajo stanovanja pa v nasprotju s študijami, ki govorijo o smotrnosti najema, niso zadovoljni s to obliko bivanja. Večini mladih, ki v nekaj letih študija v Ljubljani pusti precejšen del premoženja staršev, se zdi, da je to nesmotrno porabljen denar. Predvsem so tega mnenja mladi, ki želijo ostati v Ljubljani ali njeni okolici tudi po končanju študija (in teh ni malo), saj bi ta denar raje porabili kot začetni vložek v lastniško nepremičnino.
Cene najema so velikokrat previsok strošek za mlade brez lastne zaposlitve in tudi v začetnem obdobju zaposlitve, ko imajo mladi praviloma še nizke dohodke. Tveganje revščine je zato med najemniki višje in tako je mogoče tudi razumeti nezadovoljstvo med najemniki v primerjavi z lastniki. Po drugi strani so najemniki v primeru spremenjenih razmer (finančnih, družinskih ali drugih) hitreje pripravljeni zamenjati stanovanje. Ta višja oblika fleksibilnosti bi jim praviloma morala omogočati višjo kakovost bivanja, vendar raziskave za Slovenijo ne kažejo zadovoljstva s to obliko bivanja. Verjetno je možno razloge za nezadovoljstvo iskati v visokih najemninah in slabo urejenem trgu najema nepremičnin. Ravno tako je možno iskati vzrok za nezadovoljstvo najemnikov v visokem odstotku lastnikov stanovanj, v primerjavi z najemniki, kar najemnike uvršča v depriviligirano manjšino.
 

V Sloveniji so cene nepremičnin očitno previsoke glede na kupno moč prebivalstva. “Izračun razmerja med BDP in ceno stanovanja za kvadratni meter je pokazal, da so po tem kazalniku nepremičnine najdražje v Varšavi, kjer bi si z njihovim letnim bruto družbenim proizvodom na prebivalca, upoštevaje PPP, lahko privoščili devet kvadratnih metrov stanovanja na leto, nekaj več pa v Rigi in Ljubljani (9,2), Lizboni (9,3) ter Nikoziji (9,8). V povprečju so očitno najcenejša stanovanja v Berlinu (18,4), Rimu (16,1) in na Dunaju (15,9). Torej so razlike, v ceni glede na BDP (PPP), med Ljubljano in Berlinom za skoraj sto odstotkov.”
Pretiran dvig cen se je zgodil skoraj v vseh vzhodno evropskih državah, saj je v socialističnem sistemu za dostopnost prebivalstva do nepremičnin skrbela država. Odkar so te države prešle na tržno gospodarstvo pa ni več tako. Ob prehodu iz enega sistema v drugega je prišlo do veliko anomalij na trgu nepremičnin in do nepravilnosti. Zato so cene nepremičnin poletele v nebo. Raziskovalca trga nepremičnin mag. Sašo Polanec in dr. Andreja Cirman sta v intervjuju za časnik Finance (vir: Finance, 25.10.2005) pojasnila, zakaj so cene nepremičnin tako visoke. Ugotovila sta, da imajo največji vpliv na ceno nepremičnin previsoke cene zemljišč. Do visokih cen zemljišč pa je privedlo dolgotrajno in zapleteno pridobivanje gradbenega dovoljenja in neobdavčeno lastništvo nepremičnin. Saj lastniki zaradi ugodne davčne zakonodaje niso primorani dajati nepremičnin v najem ali jih prodajati. Čeprav je podatek že star, pa menim, da danes ni dosti drugače.
 
2. Ukrepi, ki že obstajajo za zmanjšanje stanovanjske problematike mladih 

Mladi imajo dejansko 2 možnosti za bivanjsko osamosvojitev: nakup ali (tržni) najem. Možnosti za neprofitni najem pa so večinoma omejene z bistveno prenizkim številom razpoložljivih stanovanj; do njih tako pridejo predvsem revnejše družine, ki imajo stalno prebivališče v »pravi« občini.
 
Mladi si nakup stanovanja izjemno težko privoščijo, ker so večinoma kreditno nesposobni, kar se nanaša predvsem na finančno oz. materialno zaledje, ki je pogoj za najem kredita (delež vrednosti stanovanja, ki ga morajo sami kriti; redni in dovolj visoki prihodki); zaradi že omenjenih negotovih razmer pa so seveda tudi skeptični do zadolževanja.
 
Tržni najem, kot ga poznamo pri nas, pa ima številne pasti in ne more služiti dolgoročnemu reševanju stanovanjskega problema.
 
Nacionalni stanovanjski program ponuja naslednje rešitve:
 
Končno rešitev je torej potrebno iskati tudi v javnem sektorju. Za mlade so verjetno najbolj privlačna rešitev stanovanja z neprofitno najemnino, ki jih gradi stanovanjski sklad. Na žalost pa sklad nima dovolj sredstev za rešitev stanovanjskih problemov mladih, težave pa ima tudi s pridobivanjem primernih zemljišč in gradbenih dovoljenj za novogradnje.
 
Za Slovenijo najprimernejša je rešitev z novim bančnim načinom prodaje stanovanja, kjer namesto kredita za nakup stanovanja banke ponujajo tržno najemna stanovanja z možnostjo kasnejšega odkupa. Na ta način izpolnjuje željo Slovencev, da po dolgotrajnem najemu stanovanje odkupijo. Na tem mestu bi lahko država omogočila garancije za odplačevanje najemnine oziroma kredita z garancijami za primer brezposelnosti ali zaposlitve za določen čas. S sodelovanjem privatnega in javnega sektorja bi zmanjšali tveganja za mlade, za kratkoročne rešitve z najemom in z dolgoročnimi rešitvami z lastniškimi nepremičninami.
 
Glede na sedanje stanje stanovanjskega fonda bi bilo potrebno v Sloveniji lastnike stanovanj, ki le-ta ohranjajo prazna, z davčnimi vzpodbudami prepričati v smotrnost oddajanja nepremičnine. Po drugi strani pa se v Stanovanjski anketi iz leta 2005 pojavi vprašanje, koliko je zasebni sektor z razdrobljenostjo zmožen oddajati primerna stanovanja, saj jih kar nekaj, zaradi slabega stanja, ni primernih za oddajanje. 
 
Nobena od rešitev ne ponuja odgovora na vsa vprašanja, za dejanske učinke bo potrebno v praksi implementirati več rešitev hkrati.
 
3. Primerjava z EU 

Tako za mlade kot za celotno prebivalstvo so stroški in kakovost stanovanj ključnega pomena za življenjski standard in blaginjo. EU se spopada z enakimi problemi glede stanovanjske problematike kot Slovenija. Leta 2014 je bila izvedena še malo drugačna analiza med mladimi (starostna skupina med 15-29 let, ki živijo neodvisno in tudi tistimi, ki živijo pri starših) v EU in ki se je usmerila  predvsem v 3 glavne vidike: huda stanovanjska prikrajšanost; stopnja prenaseljenosti in cene najemnin.
 
Huda stanovanjska prikrajšanost nastopi, ko stanovanje/hiša nima vsaj enega od nekaterih osnovnih proizvodov (dnevna svetloba, kad / prho ali WC, ali ustrezno streho, preveč ljudi v stanovanju). V letu 2014 se je 7,8% mladega prebivalstva Evropske unije (v starosti od 15 do 29) soočalo s hudo stanovanjsko prikrajšanostjo. Geografska razdelitev je pokazala veliko razliko v smislu hude stanovanjske prikrajšanosti med državami članicami EU, v razponu od 30,0% v Romuniji do 1,2% na Finskem in v Belgiji. Največja huda stanovanjska prikrajšanost je bila v letu 2014 v Romuniji, Madžarski, Latviji, Bolgariji in Italiji, medtem ko je bila najnižja zavedena na Nizozemskem, Švedski in Norveški.
 
Stopnja prenaseljenosti je opredeljena kot odstotek prebivalstva, ki živi v prenatrpanem gospodinjstvu. Leta 2014 je bila stopnja prenaseljenosti 25,7% in sicer več kot trikrat višja od stopnje hude stanovanjske prikrajšanosti, ki je bila 7,8%. V Belgiji je 3,4% mladega prebivalstva (15-29) živelo v prenatrpanih gospodinjstvih, medtem ko je v Romuniji številka dosegla 68,6%. Enajst držav članic je imelo stopnjo prenaseljenosti višjo od povprečja EU-28. Med njimi so Latvija, Slovaška, Hrvaška, Poljska, Bolgarija, Madžarska in Romunija. Najvišjo stopnjo prenaseljenosti pa so zabeležili v Grčiji in sicer kar 46,8 %. najnižje pa so bile zabeležene na Irskem, Švedskem, Nizozemskem in Danskem.
 
Analiza prikazuje stopnjo deleža prebivalstva, ki živi v gospodinjstvih, kjer so stroški stanovanja več kot 40% razpoložljivega dohodka gospodinjstva. V letu 2014 je 11,5% celotnega prebivalstva EU živelo v gospodinjstvih, ki so porabila 40% ali več njihovega razpoložljivega dohodka za plačilo stroškov stanovanja. V starostni skupini 15-29 let, je imela Malta najnižjo stopnjo 1,2% celotnega dohodka za plačilo stroškov, Grčija pa je imela najvišjo in sicer 45,0%. Sledili sta ji Danska z 29,4% in Nizozemske z 20,7%.
 
4. Moje mnenje 

Zelo veliko ljudi mladim očita 'hotel mama', kot da bi si želeli vse življenje živeti pri starših. Mladi se s tem ne strinjajo, ampak pravijo, da so v to prisiljeni. Mladi si želijo ustvariti svoj dom, želijo biti samostojni. Vendar pa gre tu za domino efekt: vse dlje se študira, vse pozneje se dobi redno zaposlitev, v glavnem pa se na trgu dela pojavljajo kot prekerci, delajo po podjemnih in drugih drugorazrednih pogodbah. Na podlagi tega pa si ne morejo privoščiti niti visokih najemnin stanovanj niti kreditov za morebitni nakup.
 
Zato bi se morala Slovenija osredotočiti predvsem na odpravo brezposelnosti oziroma spodbujati mlade, da bi se zaposlili že med študijskimi leti. S tem bi se potem postopoma reševali tudi drugi problemi, kamor sodi tudi stanovanjski.
 
Možna rešitev bi bila tudi ta, da bi obstajala stanovanja, kjer bi mladi za določeno obdobje, npr. maksimalno 10 let plačevali neprofitno najemnino. Po tem obdobju bi šli lahko v odkup ali pa v tržno najemnino. Vendar bi moral biti interes mladih, da si čimprej zagotovijo pogoje za lastno eksistenco.
 
Po mojem mnenju je najbolj primerna rešitev že zapisana v Nacionalnem stanovanjskem programu. Z novim bančnim načinom prodaje stanovanja, kjer bi namesto kredita za nakup stanovanja banke ponujale tržno najemna stanovanja z možnostjo kasnejšega odkupa. Na tem mestu bi lahko država omogočila garancije za odplačevanje najemnine oziroma kredita z garancijami za primer brezposelnosti ali zaposlitve za določen čas. S sodelovanjem privatnega in javnega sektorja bi zmanjšali tveganja za mlade, za kratkoročne rešitve z najemom in z dolgoročnimi rešitvami z lastniškimi nepremičninami.
 
Pripravila: Kaja Pungerčar, stažistka v pisarni Romane Tomc

Foto: Flickr